房价创8年新低，租金创5年新高，香港楼市为何如此“裂变”？

8月22日下午，拥有三十年香港房产经纪经验的D3地产总经理吴文忠，陪同一家来自上海的合作机构参观了一栋1991年落成的建筑。他介绍道，这里的月租金大约在12万至13万港元之间，而房屋的售价则介乎5000万至1.5亿港元。

这座名为帝景园的豪宅小区，坐落在香港岛中西区的中半山区，属于知名的“半山豪宅”之一。小区包含5座楼宇，共400余套住房。值得注意的是，开发商新鸿基地产保留了其中的第2座和第3座作为长期出租用途，直至2024年3月。随着香港取消实施了14年的楼市限制措施，新鸿基地产决定翻新这两座楼宇并将其推向市场。

帝景园凭借其可俯瞰山景与维多利亚港的优越位置，尽管楼龄已达32年，但依然吸引了不少买家成交。现场可见置业顾问忙碌的身影，他们用普通话或粤语向潜在买家介绍正在装修中的单元，高比率的租售成为吸引买家的重要因素之一。

当前香港房地产市场呈现出房价下跌而租金上涨的趋势。根据香港差饷物业估价署8月28日的数据，私人住宅售价指数下滑至296.8点，较前一个月下降约1.88%，创下了自去年11月以来的最大单月跌幅，且连续三个月下跌，达到近八年以来的最低水平。相比之下，私人住宅租金持续上升，7月份的租金指数达到了194.1点，环比上升约1.09%，连续五个月增长，触及五年来的最高点。

在“撤辣”政策实施半年后，香港楼市出现了房价创八年新低而租金接近五年高位的反差现象。例如，香港中原地产报告了一个案例，一名业主在持有马鞍山星涟海小区一处房产七年后，以1480万港元售出，相较于当初2259万港元的买入价，账面损失了779万港元，折损率约为34.5%。

尽管“撤辣”初期，香港多数新盘价格未见明显上涨，开发商积极促销，但几个月后，部分开发商开始打折出售。7月下旬，屯门的黄金海湾·意岚开盘，其售价成为近八年来新盘的最低记录，一套约18.54平方米的户型总价仅为184万港元。与此同时，租赁市场却十分火热，一套由吴文忠经手的西九龙维港汇住宅，购入价约1200万港元，仅在购买后两个月便以每月2.6万港元的租金成功出租，显示出租金的快速上涨。

近期，由于大学开学季的到来及“专才”、“高才”群体的涌入，香港租赁需求激增，部分租客甚至愿意预付一年租金以确保租到心仪房源。中原地产的数据表明，部分投资者在房价下跌、租金上升的市场环境下，租金回报率已从过去的1%至2%提高到3%至4%，甚至更高，足以覆盖供楼支出并有盈余。

然而，香港楼市在经历了“撤辣”后的短暂热潮后，又迅速冷却。5月，一手房成交量降至1411宗，虽然仍高于政策实施前的平均水平，但市场人士普遍认为“撤辣”效应可能只能维持约半年。至7月底，中原地产高层表示，因缺乏进一步的利好消息及经济复苏未达预期，楼市陷入低迷，购房者的情绪逐渐回归理性。

在此背景下，内地买家的购房热情有所减退，从高峰时期下跌近七成。部分本地开发商选择将销售策略转向租赁市场。尽管如此，内地买家在香港楼市的占比依然维持在较高水平，尤其偏好总价较低的小户型及豪宅项目。

对于香港本地居民而言，随着房贷利率的上升和市场预期的转变，购房意愿降低，更多人倾向于租房。业内专家分析指出，若美联储如期减息，市场积累的购买力或将释放，带动楼市回暖。然而，目前市场各方均保持高度谨慎，等待更为明确的经济信号。房价创8年新低，租金创5年新高，香港楼市为何如此“裂变”？！