随着最近各种会议的定调：楼市，要再次被拿出来提提气了。

相关地产公司的股价，已经在一个月内翻了倍。

不过，提振楼市，需要高质量的提振。

很多有识之士都在呼吁，要取消预售制，彻底告别“烂尾房”时代。

但这显然不是地产商愿意看到的，这意味着债务、资金链断裂、成本提高等问题，无法快速挣钱了。

取消预售制，痛点究竟在哪？

01

所谓商品房预售制，其实香港的“卖楼花”，始作俑者是香港大亨霍英东。

原来的香港油麻地，有一座天后古庙，被本地人称为“榕树头”，被誉为“全港下棋最舒服的地方”，也是著名的商业区，现在叫“香港公众四方街”。

而这块风水宝地也就被霍英东盯上了。

香港油麻地天后古庙

1953年，霍英东靠着与内地做“地下贸易”赚了不少钱。

受到当时香港人口激增、产业兴旺的带动，颇有投资意识的霍英东转身做起房地产业务，从嘉道理家族买下了这块地，准备盖住宅区。

而且他的胃口不小，一出手就准备盖一百多栋大楼，每栋大约六百多户住宅单位。

如此庞大的计划怎么卖，令很多同行好奇。

当时香港还是现房销售，就是建好一套卖一套。

霍英东最初是打算以分层销售的模式回笼资金，可香港市民那时收入有限，根本一次性掏不出那么多的购房款。

于是，霍英东从银行的分期贷款上得到了灵感。

他在四方街项目动工前，就到处派发售楼书，介绍分期付款的买楼新方法：

“第一期先交订金百分之五十，第二期落妥二楼楼面交百分之十……第六期余款百分之十于领到入伙纸时清缴。”

香港公众四方街（现称众坊街）街景

如此一来，市民的压力小了，买房的热情就被调动了起来。

这便是香港最初的“卖楼花”，也就是今天所谓“期房”。

霍英东一生都很得意自己这个“天才创意”。

客观上说，霍英东的“卖楼花”确实有效减少了普通香港市民买房的经济负担，的确很了不起，但也将经济压力转嫁到了银行和购房者身上。

内地直到40年后的1994年，才出台了《城市房地产管理法》，正式引入了起源于“卖楼花”的商品房的预售制度。

从此，内地房地产玩得更娴熟、更溜，拿着图纸就开始卖房，用买家的钱盖楼，几乎就是一本万利的空手套白狼模式。

02

1995年1月1日，《城市商品房预售管理办法》正式落地执行，标志着商品房预售制度在全国全面铺开。

不过虽有法令，但预售资金监管制度始终没有全国统一的标准，而是“一城一策”，细则由地方政府自行拟定，执行情况也不尽相同。

是国家不想么？

其实并不是。

这就要提到《办法》之前，1994年开始政府施行的“分税制”。

先看下字面解释，什么是分税制。

分税制财政管理体制，简称分税制，是指在合理划分各级政府事权范围的基础上，主要按税收来划分各级政府的预算收入，各级政府预算相对独立，负有明确的平衡责任，各级政府间的财力差别通过中央政府向地方政府或上一级地方政府向下一级地方政府通过转移支付制度进行调节。它是市场经济国家普遍推行的一种财政管理体制模式。

简单来说，地方税收不再一刀切收税，而是分开，一部分归中央，一部分归地方。

昔日33种税种合并调整为18种，又进一步将其分为国税、地税和中央与地方共享税三大类。

不管经济书籍怎么鼓吹“分税制”，背景就是中央没钱了，地方缴纳又不积极。

中央政府多次表示，什么都要我掏钱，可家底就这点，兜里实在是掏不出，我还有很多大事要干呢！

地方政府也不满意，觉得按照之前那种以总量承包的方式交税模式，自己实在扛不住。

关键还有一点，之前税收模式太乱，各地都有私心，都想少交甚至不交税。

实行“分税制”就不一样了，地区经济效益好的，税收高的增量多的税国家都拿走了或者拿大头了，俗称“国税”。经济效益好的地区还好说，落后地区就哭惨了，咱也要活啊。

中央也很大方，说，别哭了，都是自家孩子，肯定得给条活路，又通过转移支付模式，中央再将集中收取的税款拨付给落后地区。

对于中央来说，好处显而易见，税收高了，而且还可以通过转移支付手段控制地方。

这可以看作分税制的动因，也可以说是分税制的结果。

就像当年官场一句顺口溜说的：中央喜气洋洋，省里勉勉强强，县里哭爹骂娘。

这里得解释下，以上玩笑话并非否认这项改革，只是以更通俗的方式来解释下这种实际极为复杂的税收政策。

因为正是分税制实行后，市场经济改革才真正得到了发展。

既然要客观，那还是得提下分税制的问题。

03

从历史的发展角度来说，分税制设定和执行都是比较粗线条的，地方和中央实际经常为哪些该交、哪些不该交争执不下。

同时，分税制只是财权的划分，并没有配套进行事权的划分。

由于财权和事权不对等，导致许多地方政府事权多、财权少，就想办法搞钱。

你看，说着说着就转回来了。

地方政府又不是“摇钱树”，说变就能变出钱。

地方不会，可中央会啊。

这才有了“预售房制度”的酝酿和出台。

按俗话说，就是开源节流。

节流就不说了，那时中国人普遍是赚得不多，花得也不多。

那就得开源，怎么开源？

就从中国人最关心的住房入手。

以前中国人住房是福利分房，想住好房子，得靠资历，算工龄。

僧多粥少，都是吵得不可开交。

你不是想住好房子么，来买吧，只要有钱，立即就能住上亮堂堂的新房。

盖新房是好事，可问题是很多地方政府连打地基的钱都掏不起，要么中央帮忙掏点？

中央也很善解人意，既然如此，那将卖土地的转让金交给你自己吧，盖房就指望你们自己了啊。

地方政府一听，喜出望外，这土地原本没有增值，转变为工业用地和住宅用地，简直就是一本万利啊！

而且，中央还很体贴地适时提出“取消福利分房”。

房子是刚需，一大批住在“老破小”旧房子里的老百姓，等不到分房，就只能自己掏钱买房。

一座城市上百万人，有一半的人都有买房想法，算算这笔账，很难不心动。

可光有地，还得把楼建起来啊，钱呢？

不怕，模式是现成的，就是香港的“卖楼花”。

因此，“预售房制度”实际就是将香港这个模式拷贝到了内地。

这样，政府开开心心交税了（你卖土地有钱了啊），开发商也开心（盖房子的钱其实都是消费者自己垫的），银行也开心（这么多房贷资金，还都是优质资产担保）。

购房者，也算开心，首付不到一半，以后慢慢还贷款，可总算有了属于自己的房子。

前提条件是各地财政基本面向好，没有债务负担，开发商更得靠谱。

可要说地方政府只拿钱不干事，那不是实话。

为了防止某些玩空手套白狼就跑路的开发商，全国普遍实行了预售许可审批，基本都是要求施工进度基本完成主体结构的1/4以上，即结构封顶。

什么意思？

意思是老百姓买房子时候钱是先交给政府保管，等楼盖差不多了，政府再把钱返还给开发商，类似支付宝一样。

换句话说，为何现在那么多“烂尾房”并不是真正的荒芜一片，都是成堆的水泥框架？

就是因为不盖到这个程度，开发商拿不到钱。

那得多问一句，预售房缴纳的房款都进入开发商的腰包了么？

并不是，大部分是进入地方政府的腰包了。

04

咱不敢乱说，援引中央党校国际战略研究所副所长周天勇教授接受采访时说的一番话吧。

看到了么，房价里70%是政府税费……不是我瞎说啊，这是中央党校教授自己承认的。

这里面其实尺度很大，各地政策不同，执行标准不同，利益分配也自然不同。

分出去钱容易，想收回来就有些费劲了。

更何况，这些年各地财政收入增长乏力，全国性的财政增量收入出现了下滑，甚至有些地方都到了入不敷出的地步。

这也就意味着，取消商品房预售制，其实也就是动了许多地方所剩无几的土地财政“奶酪”。

不过，取消商品房预售制已经有了先行者。

2020年，海南宣布对新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度，成为国内首个全面实施现房销售的省份。

此后，浙江、湖北、江苏、四川、河南、辽宁等省份多个城市，陆续探索现售制度可惜基本局限在部分土拍规则中。

直到2022年7月，中央提出了“保交楼，稳民生”的政策基调，很多“烂尾房”业主也是看到了希望。

然而，只要商品房预售制度继续实行，依旧会有“烂尾房”的风险。

话说回来，取消商品房预售制不是不可能。

但肯定会面临几个回避不了的问题：先说房价，现在绝大多数房价虽然很多都打了“骨折”，但想完全“跳水”到几十年前的价格，先不说地方政府答不答应，已购房者的唾沫就能把房产公司给淹了。

其次，现房的建设成本激增，开发商势必会将其转嫁给购房者，“既然卖给你的是现房，那要购房者一次性掏出全款购房也不是不可以。”

银行方面呢，购房者全款购房，那么就不能享受相应的贷款利息（好比你买车，4S店大多希望你是分期付款，因为和银行有利益分配），即便分期，利息也得涨一涨。

购房者呢，还是掏钱，而且得准备比之前买房更多的钱。

只不过是将之前根本不该出现的风险，相应降低了。

未来究竟是取消预售制，还是继续保留，目前看，还是一场悬而未决的博弈。

但这一步，总要迈出去，也必须要迈出去。

因为改革问题，只有用进一步改革去解决，正视问题，比掩盖问题更重要。