存量房贷利率大降息，影响几何

近期，关于存量房贷利率调整的话题引起了广泛讨论。9月13日，央行官员透露，未来的货币政策将更加灵活、精准，旨在通过加速既有金融政策的实施和引入新的措施，进一步削减企业和居民的借贷成本。市场推测，降低存量房贷利率作为可能的新增政策之一，能够有效减少居民的信贷负担。

尽管降低存量房贷利率会增加银行的息差压力，但在“金融为民”原则的指导下，这一举措被认为可能性较高。实施途径主要包括与贷款人协商调整合同中的加点幅度，以及通过转按揭方式，但这需要更精细的机制设计。

市场预期，存量房贷利率调整范围可能在50至80个基点之间，这一变动将对银行运营、居民行为及宏观金融产生深远影响。考虑到现在银行净息差已处低位，存量房贷利率下调后，存款利率也可能随之调整。

支持调降存量房贷利率的观点主要基于两点：一是新增房贷与存量房贷之间的利差显著，特别是在取消全国层面房贷利率下限后，新增房贷利率快速下滑，而存量房贷利率相对较高，增加了相关居民的经济压力，抑制了消费；二是居民提前还款现象激增，影响了金融数据的增长势头，同时也给部分商业银行带来了资产负债表收缩的问题。降低利率能减少提前还款，刺激消费和投资。

反对意见则认为，存量房贷的定价遵循市场原则，非重定价日调整不符合合同规定，并且调降利率会进一步压缩银行的息差。然而，鉴于金融业强调服务民生，市场依然预期降低存量房贷利率存在可能，特别是考虑到银行业尚有让利空间，且整体盈利能力较强。

关于调整方式，市场推测有两种可能路径：一是银行与贷款人协商调整加点幅度，类似于以往的操作；二是通过转按揭方式，尽管这需要更详细的机制来规避潜在风险和无序竞争。

存量房贷利率的调整将直接影响银行息差，进而可能导致存款利率下降。然而，长远看，它有助于稳定银行按揭贷款规模，优化资产结构，改善银行零售端资产质量，更重要的是，能够提振居民消费和市场信心。

历史上的两次存量房贷利率调整案例显示，此类政策能够有效减少居民利息支出，增加消费空间，缓解提前还款潮，且对促进消费和经济有积极作用。面对房地产市场的周期性变化，如何平衡增量与存量房贷利率，形成合理的定价机制和动态调整机制，仍是未来探索的重要方向。