房地产预售资金保险机制能够解决预售制的弊端么？

住建部部署2024年房地产相关工作时表示，保交楼工作落实属地责任，加强预售资金监管，加快预售制度改革。所以可以预见，2024年保交楼这项民生大事依然是重要任务。毕竟，要想让老百姓买单，必须完善市场，而购房者不敢轻易买房很大程度上也跟担心期房无法按时按质交房有关系。

3月7日，全国政协经济委员会副主任、中国人民银行原行长、中国金融学会理事会会长易纲在全国政协十四届二次会议第二次全体会议上建议：设立房地产预售资金保险机制，在一定程度上帮助房企渡过难关，支持房企把楼盖好，起到“四两拨千斤”的作用。

“设立房地产预售资金保险机制”的建议迅速引发了关注和热议。那么，设立房地产预售资金保险机制可行吗？能否有助于解决烂尾楼的难题呢？房地产预售资金保险机制能够解决预售制的弊端么？

“四两拨千斤”

易纲在今天上午的发言中建议：“设立房地产预售资金保险机制，由中央财政或人民银行每年按预售监管资金余额的1%提取预售保险基金（估计约100亿元/年），先考虑以三年为限（2024-2026年），共提取预售保险基金约300亿元；允许房企主体按照公司治理结构依法合规动用一定比例的预售监管账户资金，估计有约1万亿元的资金可由房企立即使用；如果将来房企出现烂尾楼，由预售保险基金以该房企动用资金为上限先行赔付。”

易纲表示：“这一预售资金保险机制可以实现‘四两拨千斤’的资金撬动作用，在一定程度上帮助房企渡过难关，争取用三年时间过渡到以现房销售为主。同时，对房企预售资金使用开展专项审计，确保预售资金依法合规使用。”

从易纲的发言中也可看出其思路，设立房地产预售资金保险机制为暂时的过渡措施，时间为三年，“争取用三年时间过渡到以现房销售为主”。那么，在商品房预售向现房销售的过渡过程中，设立房地产预售资金保险机制是否可行呢？具有哪些优点和难点？

“设立商品房预售资金保险制度的提议非常好。这是一种市场手段解决预售问题的好办法。”首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池教授表示，通过保险机制，让房企缴纳一定的保险费，成立商品房预售保险基金，用于发生风险的房企的赔偿救助，通过保险机制起到“四两拨千斤”的作用。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，设立房地产预售资金保险机制，有助于强化买房人对期房的接受度，也有助于规避期房延期交房和烂尾的可能，将期房烂尾变成一个小概率事件。

“设立房地产预售资金保险机制，在一定程度上可以增强预售资金提取的灵活性，也有利于扩大预售资金的保障范围。不过，机制的建立需要多个部门协同，还需要更多细则落地配合。”中指研究院市场研究总监陈文静如是说。

热议：谁投保、机制如何？

设立房地产预售资金保险机制也引发了业内的关注和讨论。房地产预售资金保险机制能够解决预售制的弊端么？

“设立商品房预售资金保险制度可行性很大，但设计方法、顶层制度需要进一步探讨。”赵秀池分析称，设立相关保险制度仍需顶层设计，应该是将商品房预售资金保险设定为一种强制保险，保费由实行预售制的房地产开发企业缴纳，由国家金融监督管理总局牵头各保险公司测算制定该保险险种的费率标准，由各保险公司为各房地产开发企业做好保险服务，通过市场化手段实现预售资金的监管，将来代替政府预售资金账户的监管，这样更好的处理政府与市场的关系，让政府更有为，市场更有效。

针对“谁投保”的问题，李宇嘉建议，应该建立“谁受益、谁投保”的制度。或者由开发商去投保，这样就可以提取一定的预收资金了；或者由小业主投保，也能确保烂尾楼得到保险公司的赔偿。另外一个问题是，保险公司会不会创新这个保险产品？最关键的是保险制度是单笔损失额比较大，但损失概率小，用保费收入来弥补这个单笔小概率损失。

关于保险资金的来源，李宇嘉也有不同的观点，其指出：“从预售资金里面提取，这是不合理的。预售监管资金本身就是必须要用来建房子的，我觉得还是要由开发商或者购房人来投保。”

但是，对于是否设立预售资金保险制度和该制度的效用，业内人士有不同的看法。上海交通大学国际与公共事务学院教授、住房与城乡建设研究中心主任陈杰表示：“这个方案有一定启发性，但可能有些过于复杂，操作起来不太容易，见效也没有那么快。预售资金中的风险是风险防范问题，要尽可能消除预售资金监管不到位而导致楼盘烂尾的风险，但保险机制只能转移风险，不能消除风险。”

“如果保险机制设计不当，可能反会刺激房企的道德风险，将本来是个别项目、少数项目的局部风险溢出到更大范围内，造成更大的系统风险。本来购房者会去规避那些出险房企的楼盘，对没出险房企的楼盘还是放心的。但是，在保险机制下，所有楼盘的风险谨慎度、地方监管部门对楼盘预售资金风险的防范用心度和投入度都可能会有所下降。而且，方案中的赔付是以房企动用的资金为赔付上限，那估计是不能足够对价因为烂尾或延期交付给购房者带来的损失，能不能及时赔付也存在很大不确定性。”陈杰说。

对此，李宇嘉还强调，启动预售保险制不能弱化政府的监管职责，“实施预售制度的一个重要前提，就是地方政府要把预售项目监管好。如果启动预售保险制度，政府对预售的监管是不是可能会弱化呢？”

完善商品房预售制度

事实上，今年政府工作报告明确提出要“完善商品房相关基础性制度”。陈文静指出，商品房相关基础性制度主要包括土地管理制度、商品房预售制度、住房财税金融制度等方面，完善商品房预售制度是其中重要的一个方面。

“过去因为部分企业违规挪用预售资金，导致近两年部分项目不能顺利交付，损害了购房者的合法权益，使得购房者购买期房较为谨慎。在此情况下，不少城市加强了预售资金监管，而过度严格的预售资金监管，也在一定程度上影响了部分企业资金流动性，加重了企业资金压力。随着房地产行业进入新的发展阶段，房地产发展新模式正在加快构建，预售制改革也在稳步推进。”陈文静说。

陈文静进一步表示：“一方面，现房销售试点是重要方向，此前住建部部长指出‘有条件的可以进行现房销售’，至今已有多地明确将进行现房销售试点。另一方面，进一步完善预售资金监管也是重要举措之一，如何让预售资金在保障项目交付的同时，可以更好地减弱资金监管对企业资金流动性的影响，提高预售资金的使用效率等，可能是未来完善预售资金监管需要探讨的方向。”

在陈杰看来，预售资金因为监管不力被挪用抽调走，是预售楼盘烂尾的原因。期房购房者提前支付的预售资金是全额的，足够覆盖这些钱。不解决预售资金如何防范被抽调，不能从根本上恢复购房者对新房购房的信心。

“当前阶段，我们需要客观看待预售制，为预售制设置一些相关的制度安排，使预售制更好为房地产平稳健康发展发挥更大作用。除了预售资金保险机制之外，建议辅之于房屋质量保险、建立完善的房地产信用体系即黑白名单制度、建立房屋保修投诉平台、合理的退房制度安排等，通过这些制度安排，可以为预售制起到保驾护航的作用，也让预售制发挥更好更大的作用。”赵秀池如是说。