研究员：楼市进入“降成本”阶段

近期，央行及国家金融监管机构联合发布了三项通知，为房地产市场带来重大利好。这些措施旨在多方面减轻购房者的经济负担，包括取消首套和二套房商业贷款利率的全国性下限，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，以及调整首套和二套房商业贷款的最低首付比例。这些调整反映出当前金融市场中信贷增长正受需求不足的制约，部分原因是居民收入预期变化和无风险投资回报率下降，如银行无风险理财产品收益率已降至3%以下，相比之下房贷利率显得偏高，抑制了购房意愿。

降低贷款利率不仅直接减少了月供压力，还因不受利率下限限制，可能显著减轻居民还款负担。结合当前房价回调的现状，购房对许多人而言变得更加经济可行，尤其是对初次购房者和新市民群体，他们大多以购买满足基本居住需求的二手房为主，这对激活新房和二手房市场、消化库存、提振交易活动和稳定价格具有积极作用。

今年4月底的中央政治局会议已明确指示，要灵活运用货币政策工具降低实体经济融资成本。近期央行的举措响应了这一方针，其实际成效还需观察银行系统的执行力度，未来可能跟进降准、降息等措施。此外，多地同步下调住房公积金贷款利率，标志着房地产市场正式步入全面降成本阶段，旨在通过降低房价、利率和税费等手段，助力新市民实现安居梦想，进而恢复行业活力和内需动力。

除了信贷宽松政策，政府还推出一系列措施支持国企收购商品房、激活闲置土地资源，并强调“保交房”以防控风险扩散。在国务院政策例行吹风会上，宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励金融机构以市场化、法治化原则支持地方国企收购未售房产转为保障性住房，预计此举将撬动5000亿元银行贷款。会议特别强调了打好保交房战役，防止烂尾楼风险扩大，明确表示保交房工作需遵循分类处置原则，既要保障有潜力项目的资金链，也要合理处理资不抵债项目，确保金融机构权益不受损害。

保交房工作的推进还需依赖房地产融资协调机制，这一机制能够隔离企业与项目风险，通过项目“白名单”系统加强住建与金融部门的合作，确保合规项目的融资需求得到满足，是实现项目顺利交付的关键策略。