本轮去库存，能否达到上一轮的效果？

近期，关于自然资源部提出的库存去化周期超36个月城市应停止供地的消息引起了广泛关注，其影响力超越了2017年和2019年相似政策的发布。针对武汉的库存状况，特别是所谓的40个月库存水平，以及新发布的“汉十条”政策，我们尝试进行解析。

库存去化的评判标准涉及广义与狭义库存概念。狭义库存，即已取得预售许可的房源，直接反映市场供应情况，是衡量去化周期的关键指标。去化周期计算通常采用过去3个月、6个月或12个月的平均销量作为分母，其中，12个月平均值被认为最稳定，可减少季节性波动和政策变动的影响。按此标准，武汉4月底的狭义库存去化周期约为24.6个月，远低于停止供地的门槛。

尽管如此，近期3个月的去化周期高达42.5个月，反映出市场在短期内面临的去化压力增大，这与行业内部新房供给结构问题紧密相关，包括大量“惰性库存”累积和房企投资拿地能力减弱，以及新房与二手房市场结构的矛盾，促使政策面强调去库存与优化新增供给的平衡。本轮去库存，能否达到上一轮的效果？

武汉虽然按狭义库存计算未达到停供标准，但其广义库存总量不容忽视。武汉房地产市场长期处于高库存运行状态，这与城市特有的土地供应模式和城中村改造项目密切相关。尽管高库存背后反映了城市快速建设的成果，但也带来了结构性矛盾，如核心区域的高价板块库存压力显著，以及整体市场的“哑铃结构”，即高端与低端产品多，中端产品少，难以满足改善型需求。

对于解决之道，简单停止供地并非良策，优化供给结构更为关键，包括适度增加核心区域优质土地供应，处理错配土地，以及增加符合市场需求的产品供给，如高品质住宅项目。同时，政策调整需更精准有力，解决市场结构性矛盾，而非泛泛而谈。

整体来看，当前去库存背景与以往不同，处于去杠杆周期，单纯依赖居民加杠杆去化无效库存可能导致价格下跌的风险。因此，统筹去库存与优化新增供给成为政策导向，武汉亦需加速向“新质产品力”时代转变，通过一系列精细化措施，促进房地产市场的健康平稳发展。

本轮去库存，能否达到上一轮的效果？