最新1-2月份的各项经济数据出来了，情况有点复杂。

几个关键的数据有好有坏。

总的来说，三驾马车中，出口和投资在好转，消费又在转弱。

1、民间投资增速从2023年全年下降0.4%，转为增长0.4%。

民间投资，意味着民营企业对中国经济发展的信心，这个数据转正，代表民企信心回升了，不过增速还很微弱。

随着万亿国债落实到位，民间投资增速今年还会继续向好。

2、1-2月份，全国规模以上工业增加值同比增长7.0%，持续向好。

工业制造业持续回升，特别是高精尖工业的快速增长，是中国经济从高速增长转向高质量增长的关键指标，也是我看好中国转型成功的关键。

在固定资产投资三大门类中，房地产现在是拖后腿的负增长，而基建投资能不拖后腿就不错了，现在撑起大局的增长最快的就是制造业投资。

3、消费数据同比增长5.5%，相比去年全年来说下降了。

去年的三驾马车主要靠消费拉动经济增长，今年好在出口和投资好转了，我估计下半年消费应该会比上半年好。

国家统计局也表示，

随着宏观政策的持续发力显效，今年5%的目标是经过努力可以实现的。

所以今天股市也红了，应该说市场对今年还是有信心的。

在所有大类数据中，其他都还算过得去，就

房地产还是惨不忍睹。

1—2月份，全国新建商品房销售面积11369万平方米，同比下降20.5%，其中住宅销售面积下降24.8%。

新建商品房销售额10566亿元，下降29.3%，其中住宅销售额下降32.7%。

这个数据已经差到了极点。你可以说这期间有春节因素，但去年同期也有春节，所以这不是解释市场太差的主要理由。

注意上述数据细节，销售额降幅比面积降幅扩大了8个百分点，这表明

现在看着已经很惨的数据，其实也是靠降价换来的。

房子卖不出去，资金来源下降惨烈，房企“造血管”已经严重失血。

前几天的“万科风波”中，市场一个主要的担忧就体现在万科销售额的下滑上，其实这又何止是万科一家的问题。

说实话，照市场这个跌法，没有哪家开发商能撑得住。

当然我相信销售数据在3月份后会有所回升，2月应该就是惨烈到谷底了。

这从70个大中城市的数据中，似乎可以看到蛛丝马迹。

2月环比下跌的城市数量虽然在扩大，但

整体降幅并没有扩大。

比如一线城市，新房环比与1月持平；二手房环比降幅还收窄了0.2个百分点。

其他66个城市也是，一二手房环比降幅，要么收窄，要么持平。

说明市场已慢慢开始探底。

只不过一二三线城市存在涨跌周期的先后差异。

比如一线城市，北京和上海的数据看起来明显比广州和深圳要好。

北上广深新房价格同比变化：+1%、+4.2%、-4.6%、-4.8%。

北上广深二手房价格同比变化：-5.3%、-6.0%、-7.5%和-6.1%。

但根据我的观察，主要是这一轮下跌中，北京和上海跌的时间较晚，而广深最早领跌。

所以

后市也应该是广深最早跌到位，在一线最先反弹的，北上跌幅不够，反而还需要更长时间去泡沫

。

虽然进入3月，北上都出现了小阳春，比春节前行情好，但我认为，只要跌幅不到位，反弹行情就很难持续，小阳春过后，北上市场还会反复。

目前广州放松调控的尺度最大，深圳据说也在研究如何放松限购了，放松越早，步子越大，也会最早止跌反弹。

二线城市中，西安、成都、长沙、杭州都属于下跌较晚的城市，所以新房同比连续上涨了很多个月，这就有点不正常了。

我认为并不是这些城市的楼市就有多么坚挺，后面不会跌，

但凡是涨幅过多的，都需要调整去泡沫，

只是跌的时间不同步而已。

这从二手房数据也可以窥见一点，因为二手房往往会先于新房反应市场冷暖。

二手房的价格，70个城市，同比没有一个是涨的，全是绿油油的跌。

只不过依然是我上面所说的，有些城市跌的晚，所以目前看起来跌幅还不大，比如成都、西安、长沙、三亚。

这些城市，我认为目前的跌幅是不到位的，还需要更长时间去泡沫，这个后面的数据也会印证我说的。

反而是武汉、郑州、沈阳、青岛这些跌幅大的二线城市，连续大跌，跌幅到位，房价便宜，后面反而在二线中会最先企稳。

还有的二线城市，从2018年就开始在调整了，哪怕是2020年那一拨牛市行情也没有上涨的，已经连续调整了五六年。

比如天津（下图），房价在2018年见顶后，持续下跌。市场持续调整了6年，泡沫也挤的差不多了。

所以在去年，天津二手房的成交面积率先反弹了。量在价先，只有成交量起来了，价格才能企稳。

当然新房供给量大的郊区，还是很难反弹。