3月22日下午，龙湖集团（HK00960，股价10.180港元，市值688.91亿港元）举行2023年度业绩发布会，董事会主席兼首席执行官陈序平、执行董事兼首席财务官赵轶、执行董事兼高级副总裁张旭忠等管理层出席会议。

在业绩会上，陈序平表示，9亿-10亿平方米是新房市场真实居住需求可以承载的量，但短期市场存在压力，主要是市场信心未完全恢复。“龙湖也经常提前偿还债务，始终把债务安全放在第一位，履行所有债务的安全兑付，这也是我们用行动来给行业注入一些信心。”

赵轶表示，今年龙湖将继续压降负债，年内到期的债务只有100多亿元，其中2024年内行权或刚性到期的境内公开债券存续规模约为60亿元，目前已全额备妥5月到期境内公司债兑付资金。“2024年还会有序、主动、提前去归还2025年到期的部分债务。”

龙湖集团2023年度业绩发布会现场 图片来源：受访企业提供

“今年将继续压降负债”

年报显示，2023年龙湖集团实现营业收入约1807.37亿元，同比减少27.87%；公司拥有人应占溢利128.50亿元，同比降47.25%。

值得注意的是，2023年龙湖集团开发业务实现营收1558.6亿元，同比有所下降；而运营及服务业务合计实现经营性收入248.8亿元，同比增长5.7%，在核心权益净利中的贡献占比达到60%以上

陈序平表示，开发业务收入下降主要源于：一方面受行业形势影响，整个新房市场销售规模下降；另一方面，2023年新房价格出现调整。对开发商而言，在2020-2021年高点时所拿地块于2022-2023年进行销售和结算，利润肯定会受到影响。“开发业务的下降，也是2023年整个龙湖集团利润下降的主要原因。”

“经过若干年的沉淀，龙湖投资性物业成了接近2000亿元的资产规模，2023年商业、长租公寓两个运营航道都实现了经营性现金流为正，未来可以解决自身发展。物业管理和智慧服务属于轻资产航道，在整个集团负债压降情况下，依然保持快速增长。”陈序平指出，运营+服务组成的经营性收入对龙湖集团利润和盘面形成持续性的贡献。

截至2023年末，龙湖集团的综合借贷总额为1926.5亿元，同比下降7.4%；平均借贷成本为4.24%。在手现金604.2亿元，净负债率为55.9%，现金短债倍数为2.25倍，剔除预收款的资产负债率60.4%。

此前的3月8日，龙湖集团提前兑付商业资产支持专项计划（CMBS），至此已经完全兑付2024年一季度到期境内公司债。提前兑付“20天祥优”“20天祥次”后，龙湖集团2024年内行权或刚性到期的境内公开债券剩余5只，存续规模为60.1亿元。

“今年龙湖将继续压降负债，年内到期的债务余额147亿元，占比仅7.6%，其中2024年将有约60亿元国内债券会在5月、7月、8月、12月到期，目前已全额备妥5月到期境内公司债兑付资金。”赵轶在业绩会上表示，2024年龙湖还会有序的、主动提前偿还2025年到期的部分债务，削减短债，保持债务结构的安全。在融资品种的选择上，龙湖国内项目贷款仅包括开发贷和经营物业贷、信用债，海外则是银团和美元债，保持债务结构的清晰、清爽、安全。

据其透露，目前龙湖约有110个重资产，用于融资的约70个，还有40个可用于后续融资，这为公司提供了一个长期、低成本的融资渠道。截至2023年底，龙集团湖经营性物业贷融资达474亿元，平均融资成本不到4%。“随着新政支持力度的加大，今年龙湖存量经营性物业贷置换增量已超过110亿元，未来有望进一步增多。”

“拿地将聚焦一二线城市”

这已是龙湖集团连续两年未公布销售目标了。

在业绩会上，张旭忠表示：“不论外部市场如何变化，龙湖始终将安全性放在发展的第一位，以战略定力与余量思维去应对周期性的不确定性。2024年公司存量项目供货约2400亿元，并在此基础上根据资金情况新增获取土地、保持弹性供货。与此同时，根据市场情况灵活应对，在主力项目上保持产品力优势、稳住售价、确保利润，同时快速清盘变现。”

截至2023年底，龙湖集团土地储备合计4539万平方米，权益面积3236万平方米。其中，环渤海地区、西部地区、长三角地区、华中地区及华南地区分别占比为33.1%、25.3%、16.7%、13.8%及11.1%。期末公司已售出但未结算的合同销售额1734亿元，面积约为1260万平方米。

“从去年开始，头部房企的拿地的策略基本已趋同，导致一二线城市尤其是核心区域的竞争非常激烈。在此情况下，龙湖2023年在全国17个重点城市共获取31幅土地，平均溢价率控制在8%这样一个相对较低的水平。”张旭忠表示，龙湖今年依然会严守投资刻度，优中选优。“在城市选择方面，会聚焦在一二线等一些高能级城市，同时也会密切关注政策和市场变化。”

公开信息显示，2024年至今，龙湖已分别在西安、佛山获取了两块住宅用地，均是底价获取，“后面会持续的关注土地市场的机会。”