退租后房东不退押金？物品损耗谁承担？法官详解房屋租赁纠纷

每年暑期都是房屋租赁的高峰期，而在房屋租赁期间因权责产生的矛盾纠纷也时有发生。比如，退房时房东找各种理由拒不退还押金，而租户面对房东的各种要求是否应该作出赔偿等，对此房东和租户该如何正确理解各自权责？我国民法典又是怎么规定的？先来看一起北京市朝阳区人民法院判决的案例。

在北京朝阳，胡女士与房东李先生签订了房屋租赁合同，约定租赁期一年，在租赁合同到期后，胡女士要求退房，并退还1.4万元押金，但房东李先生却拒不退还押金，双方为此还报了警，这是为什么呢？

法庭上，胡女士诉称，退房时房东百般刁难，连马桶盖都要求更换。为避免纠缠，自己买了全新的换上后，对方仍拒绝退还押金。

房东李先生称，房屋交还时，屋内留有胡女士的白色置物架及垃圾，同时所租房屋内橱柜门开关不畅、热水器不加热、净水器不能提供净水、卫生间水龙头加装的净水设备没有拆除，同时屋内多处墙面、纱窗、暖气片有破损。并提出反诉，要求胡女士赔偿房屋修缮费用2万元，并支付违约金8400元。

法院审理后认为，房东李先生所述屋内遗留的置物架并非大件物品，举手之劳即可清理，水龙头加装设备通过简单拆卸即可复原，橱柜门开关不畅通过调整合页或阻尼器即可修复，因此，李先生的相应主张不能成为其拒退押金的理由。

另外，其所主张的净水器不能提供净水，要求赔偿一事法院也不予支持。

北京市朝阳区人民法院法官韩龙：净水器是由房东李先生在租赁的时候提供的，整个租赁期间，李先生并没有更换过滤芯。李先生以滤芯在退房的时候不提供净水为由，要求胡女士更换，这是没有依据的，没有道理的，所以说法院也是不予采纳。

关于李先生主张的房屋多处墙面破损问题，其中就空调移机所产生的墙面破损，属于双方协商移机后所产生，不应由胡女士赔偿。但墙面其他部位的破损，因双方未在租赁合同中注明存在破损情况，因此应属于胡女士在使用过程中产生，该破损确实影响了房屋的使用及美观，胡女士应当赔偿李先生相应损失。对于李先生主张的纱窗、暖气片破损，以及热水器不加热等因缺乏证据支持，法院未与采信。

最终，法院判决房东李先生退还胡女士押金1.4万元，胡女士支付对方赔偿金2000元。

房屋墙体发霉房东向租客索赔5000元

上面的案例可以看出，在退房时，房东找各种理由拒绝退还押金，最后没有得到法院的支持，但作为租客，也要爱惜使用房子，否则造成损坏也要承担相应的赔偿责任。但如有损坏，租户能找到有力证据，证明不是自己不合理使用造成的，就可以果断拒绝房东的无理要求。

家住北京海淀的小徐，因为新房正在装修需要周转，就租了一套房子，约定租期一年，租金每月5500元。

夏天刚入住时，虽然是老房子，也正在进行老旧小区改造，但居住也没遇到啥问题。到了10月，由于时常下雨，小徐发现房子墙壁出现返潮、发霉、墙皮凸起等问题，于是发送照片、视频告诉了房东。

北京市第一中级人民法院法官助理王欣：房东到现场进行了检查，说因为他们家有孩子，煮东西或者是洗衣服搞的屋里水汽比较大，是这个原因。就说注意开窗通风，平时有水就擦一下，租客也是按照这个要求去做的。

到了12月，房东向小徐发送微信表示，对于房子发霉，跟居住维护不当有关，跟老旧小区施工也有关。现在有工人在，借机会维修好，我不追究您这边的责任。

租户小徐认为，房子墙体发霉自己没有责任。随后房东李某将小徐诉到法院，要求赔偿房屋维修费5000元。

庭审中，租户小徐表示其正常使用房屋，发霉系房屋装修质量问题，并且当时正在进行老旧小区改造，墙体遮盖了绿布，室内一个多月几乎见不到光，再加上雨水多等导致。为了除湿，自己除经常通风外，还专门购买了除湿盒。

法庭上，小徐还提供了社区书记向房东李某微信转款3000元的截图，备注是：转达老旧小区改造施工方给予业主漏雨造成发霉的施工补偿款。

法院审理后认为，房屋墙体发霉后，根据双方沟通情况，小徐已经与家人沟通日常开窗并购买除湿盒来应对，作为承租人已尽到相应减损义务，且就案涉房屋漏雨发霉已有案外人给予房东李某补偿，故综合现有证据及法院查明的事实，房屋墙体发霉无法证明系由承租人小徐不当使用造成。

法院最后驳回了房东李某要求小徐赔偿5000元维修费的诉讼请求。

对租赁物的合理损耗租户不承担赔偿责任

房子租出去使用后，难免有所损耗。那么，哪些属于正常损耗，无需租客赔偿，哪些损坏后需要赔偿？我国《民法典》对此又是怎样规定的呢？

我国《民法典》第七百一十条规定：承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。

法官解释，此处的“损耗”，即合理损耗，是指租赁物的正常磨损、挥发、氧化或者其他功能的退化或者降低的情形。包括地面磨损，家具、电器老化，厨房污渍，沙发表面起球等。对于这些合理损耗，出租人在订立租赁合同时已经将租赁物折旧的价值计入了租金之中，因此承租人无需承担赔偿责任。

但如果承租人违反合同约定，给房屋和家具造成损坏，那就要承担赔偿责任。比如，租房合同明确约定不允许在室内饲养宠物，如果租户擅自饲养造成家具损坏，那就必须赔偿。

北京市第一中级人民法院法官助理王欣：在合同签订之初，双方就应该完全披露自己的意愿。比如说，租客可能是一个健身教练，平时在家里需要安装一些入墙的健身器材，如果房东不同意，这个合同刚开始就不要签订。

还有的承租人租房后，觉得房间不好看，自作主张给墙面贴了壁纸，或者进行装修打了隔断等，法官讲，这种行为法律上叫添附，如果没有经过房东同意，最后租期结束，如果房东要求拆除、恢复原状的话，承租人就一定要承担赔偿责任。

北京市第一中级人民法院法官吴扬新：有些人认为，我贴了壁纸以后还给房子增值了，退房的时候，房东还免费得到了我的壁纸。其实这是一个误区，因为正常情况下，如果对房子进行装饰装修，包括打隔断，肯定是要经过房东同意的。如果房东不同意，承租人擅自做这些行为，一个是要恢复原状，其次对房屋恢复原状造成的损失也要进行赔偿。

（总台央视记者 冀成海 魏帮军）