存量房贷利率还能降吗

近期，多地对首套房与二套房的贷款利率下限进行了取消或下调，使得个人住房商业贷款利率进一步走低。这引发了市场对存量房贷利率下调的新一轮关注，尤其是北京、上海、深圳、厦门等地2019年至2023年间产生的个人住房贷款，因其较高的加点率成为讨论焦点。

中原地产的首席分析师指出，现在是考虑再次下调“存量房贷”利率的时候了，这将有助于增强市场信心。若能做到存量与增量房贷利率的平等对待，将对市场产生极大的正面激励作用。

在央行政策调整后，大多数城市的首套房及二套房首付比例降至15%和25%，利率下限取消，上海和深圳的首套房贷款利率下限降至LPR-45BP，配合当前5年期以上LPR的3.95%，两地首套房利率下限实际降至3.5%。

随着新增房贷利率显著下滑，过去在高利率时期购房的群体开始呼吁存量房贷利率也应下调。有深圳市民通过人民网领导留言板反映，2019年10月至2023年9月期间购房的居民面临房价高位和利率峰值，且未从本轮利率调整中受益，希望能将降息福利延伸至这部分存量贷款用户。

深圳市住建局回应称，深圳将自2024年5月29日起调整优化个人住房贷款利率下限，但在此之前发放的贷款仍执行当时的利率政策。该局强调，将根据市场实际情况灵活运用政策工具，支持合理住房需求，促进房地产市场稳定发展。

目前，深圳、上海等地的存量与新增房贷利率差异明显，可达75至80个基点，北京亦有45至55个基点的差距。北京一位张姓女士举例说明，她于2022年购房，当时的贷款利率为4.5%，若能下调至当前的最低水平，她的总利息支付将减少约14.9万元，每月负担减轻近600元。

专家和市场观察人士普遍认为，下调存量房贷利率不仅能减轻购房者负担，还能提振市场信心，减少提前还贷现象，促进内需增长。尽管短期内银行主动调整存量房贷利率的可能性不大，但在刺激消费和稳定房地产市场的政策导向下，未来监管层可能会考虑引导存量房贷利率的调整。调整幅度预测上，北京、上海等高利率城市可能会降至LPR-20BP，整体预期有70至100个基点的下降空间。